Compra de vivienda

OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN DE LA EMPRESA VENDEDORA (esta obligación no existe en la compraventa entre particulares).

La empresa vendedora deberá INFORMAR sobre:

  1. LAS CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:
    • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la propia vivienda.
    • Descripción de la superficie útil de la vivienda, del edificio en el que se encuentra y de las zonas comunes y servicios accesorios.
    • Descripción de la estructura del inmueble y de los cimientos, de los revestimientos interiores, aislamientos acústicos, calidad, marca y modelo de los mismos.
    • Materiales empleados en puertas, ventanas, armarios, grosor, etc...
    • Descripción y gráfico de las instalaciones y redes de distribución de bienes comunes y de los servicios y suministros en el interior de las viviendas (red de agua, gas, calefacción y garantías de los mismos).
    • Medidas de seguridad frente a incendios y equipos de extinción instalados en el inmueble así como características de ascensores y montacargas.
  2. LAS CARACTERISTICAS HIGIENICO-SANITARIAS (describiendo redes de saneamiento, ventanas, iluminación y ventilación).
  3. EL NOMBRE O RAZÓN SOCIAL (domicilio social e inscripción de la empresa en el Registro Mercantil. Si es primera transmisión, constará el nombre y domicilio del arquitecto y nombre o razón social del constructor).
  4. DATOS DE LA INSCRIPCIÓN DEL INMUEBLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
  5. EL PRECIO TOTAL DE LA VIVIENDA (incluyendo el IVA en la primera transmisión o la cuota del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si no es 1ª transmisión) Y SERVICIOS ACCESORIOS.
  6. FORMA Y MEDIOS ADMISIBLES DE PAGO. Si se pacta pago aplazado, se indicará el tipo de interés y las cantidades en concepto de importe principal e intereses y la fecha de vencimiento de dicho pago.
  7. En VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCION, el VENDEDOR deberá poner a disposición del COMPRADOR:
    • La CEDULA URBANISTICA (situación urbanística de la finca).
    • LICENCIAS necesarias para la CONSTRUCCION.
    • LICENCIA DE PRIMERA UTILIZACION Y OCUPACION.
    • ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
    • Si la edificación NO ESTÁ FINALIZADA, se debe dejar constancia de la fecha de entrega.

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
 Cuando compramos una vivienda firmamos un contrato de compraventa y ese contrato puede formalizarse de 2 maneras:

  • a) Como contrato privado.
  • b) Como escritura pública notarial.

Para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad es necesaria la existencia de escritura pública, pero es frecuente firmar un contrato privado si el comprador necesita un préstamo para financiar la compra o cuando son viviendas de futura construcción.
La redacción del contrato de compraventa debe ser clara y sencilla. Debemos comprobar que en el contrato consten los siguientes datos:

  • Titulo acreditativo de la propiedad.
  • Descripción de la vivienda.
  • Precio total.
  • Forma de pago (expresando la cantidad aplazada y fecha de vencimiento e indicando por separado la cantidad correspondiente a intereses, deducibles del IRPF).
  • Condiciones de amortización de los créditos concedidos.
  • Cargas o gravámenes que afecten a la vivienda.
  • Fecha y condiciones para extender escritura pública (en caso de contratos privados).
  • Fecha de entrega de la vivienda.
  • Cláusulas penales (que penalicen de igualmente el incumplimiento del vendedor y del comprador, se puede pactar una cláusula que penalice al vendedor por la demora en la entrega de la vivienda).
  • Cláusulas especiales.

En las viviendas que estén en construcción o en futura construcción, deberá existir una cláusula que obligue al constructor a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro a mediante aval bancario para casos en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo previsto. En el momento de la firma del contrato, el vendedor deberá entregar al comprador el documento que acredite la garantía referida.
Si durante la construcción de produce alguna modificación no previsible, deberá comunicarse al comprador que podrá dar o no su conformidad.
Si el comprador quiere hacer alguna reforma deberá documentarse debidamente en cuanto a contenido, precio y plazo de entrega.
Si se trata de un contrato de compraventa privado, es necesario posteriormente la firma de un contrato en escritura pública notarial. Este requisito es imprescindible para inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad acreditará y garantizará nuestra propiedad frente a terceros.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En el Registro de la Propiedad debemos comprobar que la vivienda esté inscrita, que el vendedor esté inscrito como propietario de la vivienda y que la vivienda no esté gravada con hipoteca o algún derecho de terceros que pueda suponer un obstáculo a la compra. Estos datos podremos conocerlos solicitando en dicho Registro una nota simple informativa.

GASTOS E IMPUESTOS QUE GRAVAN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA

  • IVA, si es la primera transmisión desde la construcción de la vivienda (abonaremos el tipo impositivo vigente en cada momento sobre el precio de compra) y lo paga el comprador.
  • IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS. Si es primera transmisión (en cada Comunidad Autónoma es distinto el tipo impositivo).
  • IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (gravan las segundas y posteriores transmisiones entre particulares) según el tipo impositivo vigente en cada momento sobre el precio total, y debe ser abonado por el comprador.
  • IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS (PLUSVALÍA MUNICIPAL). Gravan el incremento del valor que ha experimentado el terreno sobre el que está construido el inmueble desde la fecha de su anterior transmisión. Este impuesto debe pagarlo el vendedor.
  • GASTOS DE NOTARIO Y REGISTRO. El notario cobra en base a un arancel relacionado con el precio de venta escriturado. Los gastos de otorgamiento de escritura pública, salvo pacto en contrario, serán por cuenta del vendedor el importe de la matriz, y los gastos de expedición de la primera copia así como la inscripción registral corresponden al comprador.

La liquidación con Hacienda y la inscripción en el Registro de la Propiedad se puede realizar por una gestoría pero ésta nos cobrará por sus servicios mientras que si lo hace directamente el interesado, éste se ahorrará dichos gastos.
Aunque los contratos privados tienen efecto entre las partes firmantes, para que sean válidos frente a terceros deberán elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

LAS ARRAS O SEÑAL PARA RESERVA
Normalmente, en la compraventa de una vivienda, el vendedor suele exigir al comprador determinada cantidad de dinero, que se conoce como "señal" o “arras”.
Las arras pueden ser de tres tipos:

  • Arras confirmatorias: Son las entregas a cuenta del precio de compraventa. Si una de las incumple el contrato, la parte contraria puede exigir el cumplimiento o su resolución y la indemnización por lo daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento (siempre que estén justificados).
  • Arras penitenciales: En estos casos, debemos pedir al vendedor un recibo donde conste la cantidad que hemos entregado por este concepto, expresando siempre en ese recibo que se deducirá del precio total. Esta cantidad que hemos entregado como señal, siempre que se diga expresamente que son "arras penitenciales" supone un precontrato del cual derivan las siguientes consecuencias: Si el comprador renuncia a la compra del piso, pierde dicha cantidad. Si es el vendedor quien renuncia, debe abonar al comprador el doble de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.
  • Arras penales: Suponen una garantía del cumplimiento del contrato. En estos casos, se pierde la cantidad entregada como señal, y la parte a quien se le han frustrado sus expectativas podrá pedir una indemnización por los daños causados, siempre que los pueda demostrar.

En conclusión, hay que tener en cuenta el pacto entre comprador y vendedor. Debemos saber que las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato (no obligan a llevar a cabo la compraventa del inmueble), suponen una mera “multa” que es la pérdida de la cantidad entregada, pero para que las arras sean penitenciales debe constar expresamente en el documento que firmamos el término “ARRAS PENITENCIALES”. Si no se indica expresamente qué tipo de arras son, se considera que son arras confirmatorias y en este caso, la cantidad entregada se descontará del precio de la compraventa, puesto que se considera una entrega a cuenta.

GARANTÍAS EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA

Las garantías de las viviendas de nueva construcción se regulan en la Ley 38/1.999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), en vigor desde el 6 de mayo de 2000. La Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, variando el plazo de garantía en función del tipo de defecto aparecido. Los plazos de garantía en la compraventa de una vivienda de nueva construcción pueden ser de uno, tres o 10 años respectivamente:

  • Durante un año se hará cargo únicamente el constructor, que deberá resarcir los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras (problemas de pintura, barnices, grifería...)
  • Se establecen tres años de garantía para defectos o vicios constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por ley.
  • Durante los diez primeros años la garantía incluye todos los vicios que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Estos defectos podrían causar la ruina de la vivienda, entre los que podemos incluir corrimiento de cimientos, grandes filtraciones, humedades importantes… Los constructores deberán contratar un seguro de daños o un seguro de caución para garantizar tales daños. Es lo que se denomina la responsabilidad decenal.

En las viviendas de segunda mano las garantías varían. Si la vivienda adquirida tiene menos de 10 años, aún se podría pedir responsabilidades al promotor, a la constructora y al arquitecto, manteniendo los mismos derechos que tenía el primer propietario. Si la casa tiene más de 10 años, disponemos de una garantía de seis meses, durante los cuales el vendedor está obligado a responder de los vicios leves y ocultos y repararlos.